追蹤報導“投中網”，作者李夏。
187億美元！黑石（BX.US）收購普洛斯（PLD.US）美國業務
業界人稱，“得普洛斯者，得物流天下。”
6月2號，黑石集團官網發佈一則消息宣佈187億收購普洛斯位於美國的工業物流資產。
（圖：黑石集團官網內容）
這個資產包裡囊括普洛斯美國1.8億平方英尺的倉儲面積，涉及1300座物流物業。這筆交易價格裡還包括約80億美元的債務，黑石計劃對這些債務進行再融資。
這一消息發出後也得到瞭普洛斯方面的證實。
對於此次交易，黑石房地產全球聯席主管Ken Caplan在新聞稿裡這麼評論：“物流是我們今天最有信心的全球投資主題，為滿足不斷增長的電子商務需求，我們期待在現有產品組合的基礎上繼續發展。我們的全球規模和利用差異化投資策略的能力，使我們能夠為GLP的高質量產品組合提供一站式解決方案。“
普洛斯（GLP）首席投資官Alan Yang表示：“GLP能夠在四年內利用我們在物流領域的深厚運營專業知識和全球洞察力，來建立和發展卓越的產品組合。我們為團隊建立的業務感到自豪，我相信在Blackstone的領導下，業務將繼續蓬勃發展。我們將繼續擴大在美國的業務，抓住美國市場的關鍵機會。“
其實早在4月份，投中網就獲悉普洛斯有意向將美國業務打包上市。消息放出之後，沒有等來上市，結果卻是黑石聞風先動，先一步下手瞭。
普洛斯美國業務標的並非沒有爭奪，由於黑石的出價高於安博，所以黑石成為這筆史上最大單筆不動產交易的買傢。
媒體評價，完成這一單後，黑石將躋身美國最大的倉儲物流業主之一。
早在今年4月，有文章報道，普洛斯美國業務計劃上市，估值200億（約1346億人民幣），募資30億美元。
當時，媒體評價稱這可能是有史以來最大的物流地產商IPO。
如今，黑石提前出手，給出瞭187億美元的價格，募資結果似乎要比IPO還要順利一些。
為什麼是普洛斯？普洛斯為何要賣資產？我們不妨先聊認識一下這位亞洲第一全球第二的物流地產霸主。
二 普洛斯的江湖地位
在普洛斯官方的最新表述裡：
普洛斯是全球領先的現代物流設施及解決方案提供商，在地產和私募基金領域管理的資產總額超640億美元，在全球擁有和管理的物業組合超過7300萬平方米。
普洛斯是中國最大的現代產業園的提供商和服務商，也是中國市場最早啟動智慧物流及相關產業生態系統的打造者和促進者。普洛斯及旗下品牌環普，在42個戰略性的區域市場投資、開發並管理著336個物流園、工業園及科創園，物業總面積超過3700萬平方米。
同時，普洛斯還基於支持物流、新能源及科技產業的發展，通過股權投資、金融服務及數據科技平臺領域，積極打造領先的產業發展生態體系。
其實，人們提起普洛斯就想到物流地產，但普洛斯的業務不隻這些。
普洛斯旗下共有四大業務板塊，普洛斯物流地產、環普產業投資、普洛斯全球金融以及普洛斯股權投資。
其中，環普產業投資是對現代綜合產業園投資建設；金融板塊是為工業物流行業提供供應鏈融資；股權投資則著重在科技研發、物流、工業等全產業鏈進行投資佈局。
那麼普洛斯的江湖地位到底如何？
毫無疑問，普洛斯是亞洲第一、全球第二的物流地產商。從規模看，僅次於全球第一的物流地產商安博。
目前，中國主流大中型倉儲企業約10傢，其中包括普洛斯中國、嘉民、安博、平安不動產、萬科等多傢知名倉儲地產企業。
其中嘉民物流持有面積280萬平方米，中國物流資產持有面積260萬平方米，平安不動產持有面積230萬平方米，菜鳥網絡持有面積220萬平方米，安博持有面積190萬平方米，萬科持有面積150萬平方米。
而普洛斯中國的運營面積是3119萬平方米，遠超其餘9傢物流地產運營面積總和。
這還隻是過去的數據，最新的數據裡，普洛斯全球管理面積是7300萬平方米。
普洛斯2018年中期報告顯示，截至2018年中期，普洛斯集團全球范圍內所持有物流倉儲的總建築面積約為6169萬平方米。
其中在中國境內所持有物流倉儲面積約3119萬平方米，已完工穩定物業面積達1839萬平方米，完工未穩定129萬平方米，在建及調整建築面積463萬平方米，土地儲備602萬平方米。
客戶方面，普洛斯中國擁有超過1000傢來自不同行業的客戶，租戶在中國39個主要城市和物流樞紐市場租賃瞭大約1174棟倉庫。
前10位租戶分別包括百世物流、京東世紀、海爾、德邦、唯品會、順豐等多傢公司，單一租賃面積占比均未超過10%。其中，阿裡巴巴（百世物流）租賃占比為7.1%，位列第一。京東世紀租賃占比為5.8%，穩居第二。
三 普洛斯與黑石的買賣
普洛斯跟黑石是什麼關系？有什麼交集呢？為何黑石對普洛斯旗下物業如此青睞？
同為物流地產和地產基金類的全球霸主，普洛斯與私募巨頭黑石有著頻繁的交集，旗下的資產更是經常互相倒手。
如今黑石187億從普洛斯手裡買下的資產，正好是黑石當初賣給普洛斯的。
2014年12月8日，普洛斯曾與新加坡投資公司（GIC）聯合投資81億美元收購美國最大物流地產組合之一的IndCor，該物業的持有者就是私募機構黑石。
公開資料顯示，IndCor公司組建於2010年，在美國主要地區擁有並經營1億1700萬平方英尺的工業地產項目，包括倉庫和批發中心等。
據瞭解，普洛斯這筆投資物業組合分佈在美國36個主要的市場，總建築面積近1100萬平方米。收購的工業房地產都靠近美國國內和全球的主要交通樞紐及大型物流倉儲、批發網絡，而且總體出租率達到90%。
對於這筆交易，業內人士預計，黑石將至少獲利20億美元。
對於普洛斯來說，通過此次收購，其基金管理平臺也擴大至美國。交易完成後，普洛斯基金管理平臺將增長61%，達到213億美元。
彼時，普洛斯聯合創始人、首席執行官梅志明曾公開表示，這項交易將讓普洛斯在美國物流市場迅速形成規模，並獲得瞭重要的團隊和客戶資源。
“當地的管理團隊非常有經驗，我們與多數的現有團隊成員之前有過合作，相信此合作會產生巨大的協同效應。投資者對此次交易都有很強的投資意願，我們有信心在2015年8月之前完成基金成立。”梅志明說。
三年之後，黑石也開始佈局物流地產。
2017年年初，黑石宣佈成立新的亞洲地產基金，籌資至少50億美元，而之前黑石成立的首支亞洲地產基金，規模也已達到50.8億美元，並已投資瞭逾70%的部分，用於拓展亞洲物流地產市場。
2017年，在普洛斯的私有化收購中，黑石曾想過入局，後來又因中國財團的競購而放棄。
然而看中普洛斯，瞄準物流賽道的不止黑石，國內玩傢們野心也不小。
四 都想入局物流地產
萬科（02202）就是一個典型。
近些年，萬科在物流地產中佈局頻繁。早在2015年，萬科就聯合瞭黑石集團成立瞭專門的物流地產公司，隨後又不斷拓展到全國的物流網絡。
目前，萬科已在北京、上海、廣州、杭州、武漢、成都等一線城市及核心二線城市順利完成佈點。
2016年8月，萬科通過成立聯合收購平臺一舉拿下瞭印力商業集團，進入國內商業地產運營商前三甲。
2017年10月，萬科還與珠海乾元晟投資發展合夥企業、江蘇省國際信托有限公司等公司合作，共同設立規模為60億元的物流地產基金，合夥期限為10年，未來將投資境內確定區域的擬建、在建及已建成的物流地產項目。
作為參與普洛斯私有化的中國財團角色一直，萬科總裁鬱亮曾放言：我相信普洛斯的團隊目前可以做到全球第二，未來肯定可以繼續很好發展，目標是成為世界第一倉儲物流企業。
這背後是入局物流地產玩傢們的野心。
而如果想要爭全球第一，真應瞭文章開頭那句話——“得普洛斯者，得物流天下”。
入局物流地產，黑石靠這187億，這筆史上最大單的交易，穩住瞭它在物流天下的地位。
请先 ！