長租公寓第一股,青客(QK.US)“搶跑”的信心源於何處?

蛋殼、自如IPO的相關消息,市場中早有流傳,但怎料青客(QK.US)卻“半路殺出”,搶先向SEC遞交瞭招股說明書,申請在納斯達克上市,欲最多籌資1億美元。

但搶跑的背後,青客的現狀卻不容樂觀。雖然青客2018年以9.12萬間的可租賃房間位列中國品牌長租公寓運營商的第三名,但與第一、二名相比,差距明顯。第一、二名在同期的可租賃房間數量分別為42.77萬、19.75萬,青客急需擴大規模避免差距進一步加大。

不過,高負債讓青客的擴張“捉襟見肘”。2018財年(截至9月30日止)時,青客的資產負債率高達143.8%,且經營活動現金流凈額持續為負,2018財年流出1.17億,同比擴大166%。

與此同時,公司虧損繼續擴大。2018財年虧損翻倍至4.99億人民幣,截至2019年6月30日止的9個月,虧損為3.73億元,同比擴大15%。

基本面如此,若無合適估值,即使冠上瞭“長租公寓第一股”的名頭,也難贏得市場認可。帶著這樣的傢底,青客搶先上市的信心來自哪裡?

品牌長租公寓的重資產運營

事實上,對於長租公寓運營商而言,當前的長租公寓行業就像一朵玫瑰,好看但“帶刺”。

好看的地方在於,長租公寓是剛需,是趨勢,且政策大力支持。根據China Insights Consultancy數據顯示,至2018年時,中國的長期租戶滲透率為17.2%,與美國的31.2%、英國的37%、日本的38.7%、德國的55%相比,仍有較大的成長空間。

不過,品牌長租公寓並未脫離重資本的范疇,且脫胎於傳統的C2C模式,目前主要分為兩種:一種是房地產商以自有物業運營長租公寓;另一種是從房東手中租過房間,裝修後再租賃給客戶。青客便屬於後者。

雖然從房東手中租過房間運營長租公寓比房地產商用自有物業運營更輕資產,但核心問題在於,長租公寓運營商租賃房間和裝修需要花費大量資金,而對客戶收取的當月租金難以彌補當期支出,若要維持規模擴張,便需要更多的資金,從而讓該模式下的長租公寓也帶上瞭重資產屬性,這便是“刺”。

因此,房屋的租金費用和裝修翻新費用成瞭最大的運營成本開支,這也是所有長租公寓玩傢所面臨的難題。2017、2018財年以及2019財年前三季度,青客運營成本占總收入的比例分別為104.8%、100.9%、106.8%,且同期租金費用和裝修翻新費用在運營成本中的比例均接近90%。

分期付款占租金總量的比例超60%

如何在偏重資產的模式下實現規模的快速擴張,是每個長租公寓玩傢都思考過的問題,預付和租金貸便由此而生。預付是通過一定的優惠提前鎖定租戶租金,以實現租金的快速回籠。青客的租客預付至少6個月租金可享受5%的租金折扣,預付至少12個月則可享受10%的租金折扣。

而租金貸指的是租戶通過長租公寓運營商與金融機構合作所提供的分期付款貸款進行房租的支付。該模式表面是租金關系,但實際是租戶與金融機構的信貸關系。

市場中便有運營商在未對租客進行風險提示的情況下,把租戶和金融機構進行對接,且部分產品利息較高,加大瞭租客的還款風險。在該模式下,運營商可將租金分期付款的收益用於裝修和公寓購置。截至2019年6月30日,青客已和11傢金融機構合作,其中65.2%的租戶租金便通過分期付款支付。

2019年前三季度,青客在預付租金折扣前的租金總額為8.47億元,若以65.2%的比例計算,通過分期付款的租金總量為5.52億元。租戶的分期付款無疑對青客的資金壓力有一定緩解,但該部分租戶在簽訂協議之前,是否有被充分告知其中的風險?若沒有,這或將成為影響公司品牌的暗雷。

擴張速度放緩

從主要運營指標上看,在經過2018財年的高速擴張後,青客在2019財年前三季度的擴張有所放緩。

2018財年時,簽約公寓數量、可用公寓數量、已簽約租賃單位數量均錄得超過90%的增長,正在裝修的出租單位數量增速則高達近200%,擴張火力全開。

而至2019財年前三季度時,增速全線回落,特別是正在裝修的出租單位數量同比下滑超90%。值得註意的是,每個出租單位的平均裝修費用持續降低,2019財年前三季度的降幅則達到25%,這是由於規模的擴大使得邊際成本有所下降。

為瞭在快速擴張後保持入住率,青客在2019財年前三季度對租金進行下調,導致租金利差同比下滑5.6個百分點至25.1%,但同期的平均入住率仍下降瞭1.1個百分點。

與此同時,業績也表現出瞭相應的變化。由於擴張變緩,2019財年前三季度的收入為51.43%,增速下滑近20個百分點。總運營成本和費用增速則隨著減緩,但當期的凈虧損為3.73億,高於2018財年同期,主要因為折舊攤銷費用同比增長瞭近50%。

擴張踩瞭腳“剎車”後,青客的資產負債率也有所下降,從2018財年的143.8%下降11.1個百分點至132.7%。

運營效率難掩規模劣勢

為瞭表明自身的優勢所在,青客把2018年的部分運營指標與國內主要分散品牌長期公寓運營商做瞭比較。其中,青客2018年的租金利差為30%,遠高於同行,但上文可看到,2019財年前三季度時,青客利差已下降至25.1%,差距逐步縮小。

此外,與同行相比,青客在與房東簽訂的平均租賃期限、平均月末出租率、每個經理管理的租賃單位數量、每個租戶的購置成本四大指標上,均表現出一定的優勢,說明青客在運營的效率上優於同行。

但這並不能掩蓋青客的瑕疵。首先是規模的差距。2018年時,青客的可租賃房間為9.12萬,遠遠落後於行業第一名的42.77萬和行業第二名的19.25萬。規模的落後,意味著品牌的差距。而租房並不是沖動性消費,由於租戶對質量的需求,會更加重視運營商的品牌。這也是青客搶跑,要奪得長租公寓第一股名號的原因之一。

其次,受限於規模與長租公寓的重資產屬性,中短期內難以看到盈利希望,且隨著市場的擴張,虧損或將繼續擴大。因為在中短期內,租金、翻新裝修的高支出模式難以改變。

青客公寓創始人金光傑曾表示,12萬間才是盈虧平衡點,而青客距該目標仍有一定距離。況且公司負債居高不下,2019財年前三季度時仍高達132.7%,即使上市後負債壓力能有所緩解,但仍會讓青客的擴張受到掣肘。

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