房多多(DUO.US)沖刺上市的底牌

本文來自 “地產K線”,作者為林振興。

五年以來,坊間一直傳聞要IPO的房多多,終於傳來確切消息。

10月9日,房多多向美國證券交易委員會提交招股說明書,計劃通過首次公開募股(IPO)募集最多1.5億美元資金,交易代碼為“DUO”,它也或將成為中國產業互聯網SaaS第一股。

房多多此次赴美上市背後,閃現著多傢投資機構或投資人的身影,嘉禦基金創始合夥人兼董事長、前阿裡巴巴B2B總裁衛哲,以及阿裡巴巴商學院產業互聯網研究中心執行董事陳威如共同擔任房多多的獨立董事。

很多人都相信,互聯網外衣披在房地產行業,錢景無限。然而,段毅的房多多故事卻似乎曲折不斷。從2014年開始籌備上市到2019年10月終IPO,五年多的時間,房多多的商業模式不斷挪移,最新的故事是:跑通“產業SaaS+房源賦能”這條路。

在中國企業資本聯盟副理事長柏文喜看來,房多多的上市成功與否,對資本市場都沒有太大的影響。如果成功,市場也就多瞭一隻無突出亮點的,與搜房同類的股票而已;如果房多多上市失敗,它對與資本市場而言也並非不可或缺。

從“為上市而生”到沒有融資

作為房地產行業連續創業者,段毅是阿裡的忠實信徒,他有一個房地產界的“淘寶夢”,並給自己取瞭個花名叫“阿甘”,來自電影《阿甘正傳》,以明在房地產行業堅持創新之志。

2011年,強勢崛起的互聯網掀起瞭一股跨行業的風暴,包括在傳統房地產行業。段毅看到瞭那扇門的一束光,他與曾熙、李建成共同創立房多多,致力於通過技術來改進經紀人做生意的方式。

房多多最初從新房代理起步,走B2B路線,由其與開發商簽訂代理協議,再由入駐到房多多平臺上的經紀人去分銷。換句話說,房多多是中介的中介。

其後,借助互聯網快速發展的勢頭,房多多也迎來瞭高光時刻,成為地產電商風口上那頭最得意的豬。聯合創始人李建成曾高調透露:“我們2014年的時候,在我們平臺上服務的房產交易金額是2000億左右,主要以新房為主。”彼時,鏈傢二手房年度交易額剛好2000億元。

好看的成績單,自然也備受資本的青睞。2012-2015年,三位創始人號稱“三個人就值兩個億”,在資本市場圈金無數,房多多分別獲得天使輪600萬元、A輪6000萬元、B輪5250萬美元、C輪2.23億美元的融資。

拿到巨額融資的同時,段毅也開始籌劃房多多的上市計劃。2014年,房多多專門設立瞭一傢外商獨資企業深圳市房多多信息技術有限公司,並通過股權質押方式運營房多多的實體,從而搭建瞭為境外上市準備的VIE結構。

同年,有著萬科“金牌董秘”稱號的肖莉從萬科離職,加盟房多多擔任合夥人,她甚至直言加盟就是為瞭助力其上市。在她的帶領下下,房多多開始嘗試金融服務,包括為開發商找便宜資金、加速首付貸款審批等業務。

但好景不長,住建部、發改委等七部委聯合發文,禁止中介機構提供或與其他機構合作提供首付貸等違法違規的金融產品和服務。房多多的“互聯網+地產+金融”之夢,也隨之破碎。

2015年底最後一次融資後,房多多當時估值超過10億美元,成為當年的獨角獸明星公司。但隨著房地產調控出臺,互聯網中介陷入低谷,它也停止瞭“開掛”的腳步,進入瞭沉默的三年,再無融資音訊,偶爾傳出的上市消息後來也均被證偽,段毅也少有公開回應發出。

也是在2015年,段毅將突圍方向瞄準到自己並不擅長的二手房市場,模式由B2B變成O2O,並打出瞭“直買直賣、一鍵直約”模式,全程服務費僅2999元。

具體來看,房多多拋棄傳統的門店和經紀人,讓買賣雙方直接洽談,隻在適當的時間給予專業支持,隻收取相當於十分之一傭金的服務費。

在2015-2017年期間,房多多投入瞭大量資金、2000名二手房員工去打這一場戰役。本想入場顛覆市場,最後不曾想顛覆瞭自己,引發瞭另一層矛盾。

“直買直賣”模式本質上是去中介化,搶中介們的飯碗,與房多多自身基礎業務相違背。段毅在一次私下與媒體接觸的過程中坦言,房多多為這個錯誤買單花瞭3億元。

而此時,二手房市場早已三分天下。安居客、鏈傢成為頭部玩傢,愛屋吉屋、平安好房等中小玩傢經過慘烈廝殺黯然退場,而房多多與第一梯隊的差距已不可逾越。

房多多在二手房市場掉隊,段毅的技術革命故事也講不下去,既未顛覆新房市場,也未顛覆二手房市場。於是,在今年3月,他又拋出瞭新的業務模式:撮合經紀人銷售。

而早在去年,房多多APP的標語也換成瞭“全網經紀人直賣平臺”,打造一個新房、二手房代銷的超級服務平臺。段毅想通過互聯網幫助房地產經紀人完成交易,而盈利點則來自於經紀人對這些增值產品的付費。並承諾,做獨立平臺,不自雇一個經紀人,不開一個線下店。

但講好這個故事的關鍵,是拿到優質的房源。然而,目前房多多的大部分房源來自開發商,過渡依賴分銷。加上房企在低迷市場下為瞭快速去化,甚至會同時簽多傢分銷商。最為致命的是,不管是在房源上還是技術上,房多多迄今並沒有構建出獨特的護城河。

成立後連續6年虧損

最近一年,房多多儼然是“一傢活在上市傳聞中的公司”,它對資本的渴望,清晰可見。

去年6月,房多多終於宣佈瞭上市計劃。三個月後,房多多向港交所投遞瞭上市申請,將於2019年初上市,當大傢以為要塵埃落定瞭,然而沒過多久,風向突然改瞭,上市計劃又變成赴美上市。

屢屢“狼來瞭”背後,真實反映出瞭房多多對上市的渴望。

但從其近幾年的發展情況來看,房多多似乎錯過瞭最佳的上市時機,融資額度也不斷縮水,從一開始傳聞融資8億美元,到去年底的4億美元,到9月上市消息中提到的3億美元,再到如今的1.5億美元,某種程度上反映出市場對於這傢企業的熱情消退。

據悉,此次房多多計劃募集最多1.5億美元資金,摩根士丹利、花旗集團、瑞銀集團、中金公司和香港尚乘集團將擔任其首次公開募股的聯席承銷商。

房多多此次融資的資金將主要用於增強研發能力,投資於技術、銷售、營銷和品牌推廣、營運資本、以及包括為補充業務、資產和技術進行的潛在投資和收購等其他一般企業用途。

根據招股書顯示,2017年,房多多的收入為18億元(單位:人民幣,下同),2018年增長至23億元,增幅26.9%,這一速度相比此前顯然是慢瞭許多。截止今年6月底,房多多收入為16億元,同期增長55.4%。

從凈利角度來看,房多多自成立至2016年內連年虧損,2016年凈虧損3.321億元。從2017年開始才實現盈利,凈利潤為60萬元。2018年,房多多的凈利潤為1.04億元;2019年上半年,凈利潤為1.003億元,同期增幅166.6%。

註冊用戶是房多多的一張牌。2018年,在中國將近200萬名房地產經紀商戶中,房多多的註冊經紀商戶數超過91萬名,市場滲透率達45%。而到今年6月底,房多多平臺已經擁有超過107萬名註冊經紀商戶,滲透率近50%。

號稱數據驅動型服務平臺的房多多,企業所持有的房產數據庫,是其實現持續盈利的重要原因。截至6月底,房多多的數據庫中擁有超過1.31億條經核實的房屋基礎信息。閉環GMV(網站成交金額)由456億元增長至913億元,同比增長100.2%。

但不能忽視的是,這條賽道不止段毅在打,左暉也在爭。2018年4月,貝殼找房上線,定位就是開放平臺,以吸引中小地產中介加盟。易觀千帆指數顯示,2019年8月,房多多的月活指數為21.8萬,鏈傢的月活指數為542.4萬。

尋找資本支持,成為房多多突圍的最後機會。但對於現在的段毅而言,上市已然不是故事的終點,房多多仍然要在激烈競爭力,迎接更多的挑戰,以求不被淪為資本的附庸。

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