令人尷尬的關鍵客戶數,房多多(DUO.US)的GMV增長還有未來嗎?

本文來自 “一勺言”,作者為傑總,原文標題為《房多多的招股書裡有一些詭異的數據》

上周,房多多(DUO.US)公佈瞭美股上市的招股書,擬募資最多1.5億美金,曾經沉寂的明星公司重歸媒體視野,喊出的口號是,中國產業互聯網SaaS(可通過互聯網使用的信息系統)第一股。

房多多是房地產渠道電商時代的網紅公司,它的幸運在於,趕上瞭資本與互聯網朝天發誓要改造房地產行業的風口年代;它的不幸在於,風口消失後兩年多的今天才啟動上市,這樣你必須保證包裝出新概念。

但說到底,現在的投資人什麼都不信,除瞭業績數字。

我的困惑也正發生在這裡。

房多多招股書,英文寫就,但我在朋友圈裡看到一篇文章連接,做瞭脫水摘錄的招股書中文版,發到這裡大傢看看。

詳見:中文招股書摘錄。

2017年,房多多的閉環GMV是739億元;

2018年,房多多的GMV是1137億元;

2019年上半年,房多多的閉環GMV是913億元。

GMV是一個線上交易的總成交額,一般適用於電子商務平臺。它反映的是,你在你的平臺上創造的總交易額,代表著你的天花板的高度。

由於平臺的收入基本上都是靠一定百分比取得,所以,知道瞭你的GMV,也就能夠大致推算出你的收入規模。

說老實話,房多多賣的是房子,不是礦泉水,一年下來,總的GMV隻有1000億元,令我十分吃驚——這個數字太少瞭。

但是,更吃驚的是在後面。

拿這個數據與另一組經紀人數據,做一個簡單的除法,得出人均GMV,數字會更讓你疑惑不解。

在招股書裡,房多多寫道,行業一共約有200萬名房地產經紀商戶,截至2018年底,房多多平臺上註冊瞭91萬名,半年後,這個數字增長到瞭107萬名。

一年1000億元的GMV,一共107萬名註冊經紀人,放在一起的話,說明一個最簡單不過的事實:每個經紀人一年創造的GMV隻有10萬元。

在我看來,人均GMV大致有兩個意義:

1,評估每一個註冊經紀人做瞭多少交易額的貢獻;

2,評估每一個註冊經紀人自己能否掙到大錢。

迄今,房多多進入大約有120個城市,其中20多個城市是自營,近100個城市是加盟。

中國主要的100個城市的房價,我們暫且按照中國恒大的銷售均價8000元計算,應該可以反映現實。

一套房100平米,單價8000元,套總價平均即為80萬元。

人均GMV是10萬元,就意味著,在房多多平臺上,平均8個經紀人加在一起,一年才賣出去一套房。

人均GMV十萬元,按2%費率看,一個經紀人一整年的平均傭金收入隻有2000元,怎麼活?

這顯然是非常不合常理的。

那麼,就有四個可能性來解釋這個不合常理的數據:

1,要麼房多多鏈接的註冊經紀人數量是假的;

2,要麼房多多平臺上真正活躍的經紀人數量相當之低;

3,要麼房多多一年1000億元的GMV數字,有水分;

4,要麼房多多的利潤與收入來源,不是平臺模式,而另有捷徑。

一份嚴肅的招股書,不應該包含這麼不正常的數據。所以,我們還必須再仔細分析它的數據結構。

我下載過房多多,可以看出,它提供從新房交易、二手房交易、租房的眾多服務。

所以,這裡面會不會有非交易類的數據影響瞭最終的測算結果呢?

比如租房業務。

我考慮到租房這個因素,但是自己把它排除瞭。租房創造的收入規模太低瞭,並不足以對房多多的整體數據構成重大影響。

另外,租房的業務比重,按照慣例也不可能太高,否則房多多就是一個貨真價實的租房平臺瞭。美國人不傻,肯定不買這個賬。

那麼,影響的因素會不會是,真正活躍的經紀人數量沒有那麼高呢?

正是在這個關鍵的數據上,房多多出現瞭三個不同的口徑。

今年7月22日,在一個公開論壇上房多多創始人曾熙說,目前房多多年度活躍的房產經紀人,超過60萬名。

第二個口徑是,曾熙說,僅今年上半年活躍的經紀人就有26萬,房多多1600名員工都是服務於這107萬名註冊經紀人。

而在最新的招股書裡,房多多說,截至2018年底,平臺上擁有瞭近32萬名(317342名)活躍經紀人。

107萬,60萬,32萬,26萬。

四個數據裡,我們取最有利於房多多的數據:26萬名勤奮的經紀人,在今年半年時間裡,為房多多的913億元GMV做出瞭核心貢獻。

這就意味著,今年上半年,每個經紀人在房多多創造的交易額,平均為35萬元。

從人均10萬元到人均35萬元,兩個數字沒有本質性的變化,它們仍然無法與我們腦袋裡的中國房價正常水平匹配。

這隻能說明,在房多多平臺的貨架上,交易的不是房子,一定是套總價更低更低的東西。

所以,一定是哪裡出瞭問題?

此時,一個更為合理的解釋是存在的。

假如房多多隻有6萬名活躍經紀人,他們半年內創造瞭1000億元的GMV,那麼,人均GMV就是166萬元——這個數字,就比較接近我們普通人更熟悉的中國城市房價水平。

於是,結論回歸正常,質疑暫時消失。

但是,這樣一來,對房多多至關重要的活躍客戶數據,就從官方披露的30萬名自由落體至6萬名,它對房多多的未來、房多多的IPO意味著什麼,你自己去想。

6萬名,隻是我提供的一個假設。這個假設的前提是,6萬名經紀人,半年內每人交易成功一套房子,結論才勉強過關。可是,現實中,每個經紀人半年隻賣1套房子,是無法在房多多養活自己的。

況且,6萬人裡,有優秀的,也有一般的經紀人。優秀的人交易成功的套數更多,一般的經紀人可能都沒有成交,雖然人均GMV達標瞭,但是,6萬名經紀人裡,不是每一個人都能掙到錢——也就是說,真正為房多多創造真實貢獻的經紀人數量,可能還遠低於6萬人。

假如你認為最低人均GMV250萬元更符合中國樓市國情,那麼,1000億GMV對應的活躍經紀人,數量應該隻有4萬名。

107萬註冊經紀人,4萬名活躍,相當於4%的有效貢獻率。剩下的不過是圍觀人士。

截至目前,我論證的工具隻是人均GMV,與大眾印象裡中國城市一套房的最低總價對比,已經推導出足夠的戲劇性。

如果我們用招股書中公佈的凈利潤來反推它的傭金數,再反推房多多傭金背後的GMV,也可以發現更多的不合理,並得出結論:在房多多平臺上,為它創造核心收入的活躍經紀人數量,可能比4萬名低得多。

事實上,根據經紀行業的傭金費率特征,人均15萬—20萬傭金收入,應該是一二線經紀公司的生存底線,太低瞭就沒有存活的意義,因為它裡面包含瞭經紀人收入,成本與經紀公司、房多多的利潤來源。

而人均20萬傭金,對應的‘生存級’人均GMV數應該是1000萬元,根據這個再來測算,房多多107萬註冊用戶中,真正有效的經紀人數可能才有1萬人,隻有1%的有效率。

什麼概念?100萬專業人士註冊,隻有1萬人能夠創造價值。

到現在我寫瞭兩千多字,使用的數據都是房多多自己披露的,但是,結合行業特征,最終呈現的結論卻令人詫異,很有戲劇性。

奇怪的數字指向瞭一個更為關鍵的事實。

那就是,不管分子,還是分母,誰有水分,上述超越常識的比對結果說明,在房多多107萬名註冊經紀人裡,有相當一部分人不過是群眾演員,掙不到錢,或者說,相當一部分人的掙錢效率很低——否則,房多多的GMV將是今天交易規模的數倍,而這並未發生。

房多多是一個對B收費的交易平臺,你無法讓你大多數客戶(經紀人)掙錢,任何交易平臺都沒有可能走遠。

因此,房多多的關鍵客戶數據令人尷尬,不僅僅是涉嫌水分的問題,更關乎未來。

在這個時候,光談論自己的凈利潤,贊美自己終於盈利,高調說自己1600名員工,人均創造瞭5830萬元—8450萬元GMV,是沒有意義的事情。

因為,活躍的、希望掙到大錢的經紀人,一旦失望走瞭,GMV也就沒有瞭未來。

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