8年蛻變成全國線上房地產交易平臺NO.1 房多多的美股資本夢

機遇總讓人苦尋,比如實體房地產與互聯網結合。

2000年,剛走出校門的段毅選擇投身房地產市場,而經過10年間的沉淀,其積累瞭豐富的經驗與資源。

10年時間足已讓一個人成熟且對行業變得“敏感”。基於前期積累,段毅看到瞭房地產交易的各種亂象,也明白其中的痛點,因此發現其中巨大的商機。恰逢當時處於移動互聯網創業浪潮,2011年10月,段毅在深圳成立房多多,一個產業互聯網先行者誕生瞭。

房多多在創立初期,就確立瞭圍繞房產中介提供服務的使命。這是因為段毅明白房地產交易市場是個信息極度不對稱的市場,信息的傳播由中介完成,留住中介等於抓住瞭市場的脈搏。

和其它競爭對手一樣,房多多也在線上發佈房源信息。除此之外,房多多的平臺還加入瞭房產中介傭金結算功能。正是該功能,大大加深瞭用戶粘性,甚至因為結算速度比傳統中介公司快,中介願意跳開公司,在房多多平臺上完成交易,因此一度被稱為“飛單平臺”。

經過8年的發展,房多多已經全國最大的線上房地產交易SaaS平臺。10月8日,智美股官網App觀察到,房多多正式向美國SEC提交瞭招股說明書,開始佈局IPO資本市場。

(來源:房多多招股說明書)

賦能房產中介

美股官網APP瞭解到,房產中介平臺粗略分成兩類,一類是互聯網信息分發平臺,通過廣告費和自有中介公司獲利;另一類本身是傳統線下中介公司,借移動互聯網趨勢線上化。無論是哪種,他們都成立自己的房產中介公司,在房產交易中獲利。房多多則不同,他們一開始就做線上服務,並且堅持不成立自己的中介公司。為的是更好服務用戶,而不和用戶產生競爭。

在房多多平臺上主要有三種參與者,房產中介、房產買方和賣方。如果對這三種參與者在房多多平臺上進行重要性排名,二三名不好說,第一名肯定是中介。以至於房多多的四個產品中有兩個都是圍繞中介的需求設計的,分別是多多銷售(Duoduo Sales)和多多雲中介(Duoduo Cloud Agency)。

(來源:房多多招股說明書)

這兩個產品幫助中介快速瞭解房源、共享房源,根據中介的需求定制特定的功能,提高中介執行房產交易的效率。旗下的“閃傭寶”尤其突出,該產品加入電子合同和電子簽章功能,使得結算流程便捷起來,大大縮短瞭傭金結算時間。

房多多平臺還內置AI評分系統,根據買傢對中介的評價,生成評分,並將排名靠前的中介推送給客戶。原來因為知名度和信任度問題,而難以開展業務的中小或者個人中介,隻要建立起良好的信譽,經過房多多平臺的賦能,也能順利開展業務。

也正是房多多平臺上的各種功能滲透進房產中介的各個環節,形成瞭閉環。即中介從接觸客戶到傭金結算,均可以在平臺上完成。2018年,在房多多平臺上閉環總交易量(GMV)為1137億元人民幣,同比增長54%。

網絡效應

經過上文的解釋,不難發現房多多和淘寶的模式有像是之處,沒有自營,不和客戶競爭,做好服務,賦能客戶。這種模式一旦產生網絡效應,將形成護城河。規模效應指當公司經營超過一定規模後,平均成本下降,盈利能力增強。網絡效應兼具瞭規模效應的特點,同時每當在網絡新增一個節點,全網絡價值隨之提高,因為新增節點提高瞭信息傳遞的效率,也因此更能吸引新增用戶。

根據招股書的披露,房多多現在覆蓋中國1.31億處房產,房產中介滲透率超過45%。覆蓋率高、參與者多,自然會提高成交速度,這直接體現上傭金比率上,因為客戶願意為成交速度支付溢價。行業平均傭金比率是1.6%~1.7%,房多多平臺的傭金比率為2%~4%。

為瞭提高房產覆蓋率,進軍一手房市場,房多多曾經嘗試與房地產開發商合作。拿下一部分一手房放到平臺上,供房產中介銷售,不過需要提前向開發商交付一部分定金。根據招股書,房多多在2018年停止瞭這種合作模式,原因是中國一手房銷售格局依然以開發商直銷和傳統大型中介公司為主。

難以進軍一手房市場是房多多的不足之處之一,不過在高增長之下,很多不足之處都不是問題,房多多現在的高增速由網絡效應驅動著。

閉環GMV的增速最直接體現網絡效應,2017年GMV同比增速為8%,2018年增速增長至54%,2019年的增速甚至增長至100%。

(來源:根據房多多招股說明書整理)

房多多的主要收入來自成交抽成,同時還提供增值服務。現在兩個收入都在快速增長中,2018年傭金抽成20億元,同比增長23%。增值服務收入2.5億元,同比增長67%。並且增長服務收入占比總收入不斷提高,從2017年的8%,提高至2018年的11%。

(來源:房多多招股說明書)

在網絡效應和規模效應的加持下,房多多的盈利能力持續提升。毛利率從2016年15.5%提升至2018年的20.9%,凈利潤從2016年虧損3.3億元,到2018年盈利1.04億元。2019年因為收入增長和凈利率的提升,凈利潤為1億元,同比增長超過160%,妥妥的業績爆發期。

(來源:房多多招股說明書)

增長這麼快的公司,自然是資本的寵兒,從夾層權益可以看到,每年都有風險資本投資房多多。

(來源:房多多招股說明書)

那麼在上市後,房多多會有怎樣的表現呢?投資者是否認同這種高增速呢?還需要等待市場驗證。

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